Worauf Sie beim Kauf einer Immobilie in Florida achten sollten
Anders als in Deutschland koennen Sie in Florida eine Immobilie quasi "ueber dem Kuechentisch" kaufen. Eine notarielle Beurkundung ist nicht notwendig, und einen Notar nach deutschem Muster gibt es nicht! Ein "Public Notary" kann praktisch jeder werden, der ca. $ 120 per Post an eine der darauf spezialisierten (Mailorder-) Gesellschaften schickt. Wenn Sie von Horrorstories beim Kauf von Florida-Immobilien gehoert haben, waren dies meist Kaeufer, die auf eigene Faust auf Immobiliensuche gegangen oder irgendwelchen Schleppern zum Opfer gefallen sind. Schwarze Schafe gibt es leider ueberall.
Nutzen Sie die Hilfe eines erfahrenen Immobilienmaklers, in den USA Realtor genannt. Zum Schutz der Kunden muessen Immobilienmakler in Florida lange die Schulbank druecken und eine staatliche Lizenz haben. Und der Staat Florida unterhaelt eine Art Feuerwehrfond (Real Estate Recovery Fund), der zahlt, wenn Kunden durch illegale Praktiken von Immobilienmaklern Schaden genommen haben. Versichern Sie sich, dass der Makler dem Board of Realtors angehoert, denn nur dann hat er (ueber den Multiple Listing Service, MLS) Zugriff auf alle Angebote der Region.
Generell gibt es in den USA keine Beschraenkungen hinsichtlich des Immobilienkaufs durch Auslaender. Aber: Fuer Auslaender gelten teilweise andere Regelungen als fuer US-Buerger, die beachtet werden sollten, um spaetere Enttaeuschungen und Probleme zu vermeiden. Stellen Sie deshalb sicher, dass Ihr Agent Erfahrungen im Verkauf von Immobilien an Auslaender hat und Ihnen die notwendigen US-Immobilienbegriffe erlaeutern kann.
Ein Buyer's Broker vertritt Ihre Interessen
Verlangen Sie, dass der Makler als Buyer's Broker fuer Sie arbeitet. Er vertritt dann ausschliesslich Ihre Interessen, und er wird (muss !) alles daran setzen, dass Sie die bestmoegliche Immobilie zu den guenstigsten Konditionen erwerben. Selbst wenn der Realtor als Buyer's Broker fuer Sie arbeitet, schliesst das nicht aus, dass die Maklerprovision vom Verkaeufer gezahlt wird! Machen Sie Zahlungen grundsaetzlich nur auf ein Escrow- oder Trust Account. Das sind Treuhandkonten bei einem Realtor, einer Title Insurance Company oder einem Rechtsanwalt. Erst beim Closing (Uebergabe der Immobilie) erhaelt der Verkaeufer dann diesen Betrag zusammen mit dem Restkaufpreis.
Spaetestens beim Closing muss feststehen, wer "Besitzer" der Immobilie sein soll. "Otto & Emma A. - Husband & Wife" ist fuer Auslaender haeufig nicht die richtige Form der Besitzuebernahme! Eine Entscheidung, wer zweckmaessigerweise "Title" nehmen soll, muss im Einzelfall entschieden werden. Die Eigentumsuebertragung muss dann umgehend beim Gericht eingereicht und "recorded" werden. Schliessen Sie eine Title Insurance ab. Diese Police versichert Sie gegen etwaige fremde Ansprueche an der Immobilie.
Wenn Sie zum Beispiel einen Hypotheken-Kredit aufnehmen, wird die Bank auf jeden Fall eine solche Versicherung verlangen. Banken geben in der Regel Kredite bis zu 65 % des Immobilienwertes an auslaendische Kreditnehmer. Einige Banken haben Routine bei der Kreditvergabe an Auslaender. Andere lassen Sie durch den Wust von Kreditantraegen gehen, um Ihnen dann quasi "Fuenf vor Zwoelf" zu beichten, dass sie eigentlich an Auslaender keine (oder nur zu horrenden Zinsen) Kredite vergeben. Vergewissern Sie sich gleich im ersten Gespraech, dass die Bank bereits Kredite an Auslaender vergeben hat.
Ruecktritt nach Studium der Dokumente
Viele Auslaender wollen ihre Eigentumswohnung oder ihr Haus zumindest zeitweise an ordentliche Gaeste vermieten. Hier muss beim Vertragsabschluss darauf geachtet werden, dass dies auch in der gewuenschten Form moeglich ist. Einige Objekte duerfen naemlich nur mit sehr grossen Einschraenkungen vermietet werden: Mindestmietzeit, maximale Anzahl von Vermietungen im Jahr, das Halten von Haustieren, umstaendliches Genehmigungsverfahren, um nur einige der Restriktionen zu nennen. Diese und andere wichtige Informationen findet man in den Dokumenten fuer die jeweilige Immobilie. Beim Kauf einer Eigentumswohnung werden bei Vertragsabschluss die "Condo Documents" an den Kaeufer ausgehaendigt. Dieser kann die Dokumente dann studieren und innerhalb einer gesetzlich festgelegten Frist (von drei bzw. 15 Tagen) vom Vertrag zuruecktreten und bekommt (die auf ein Treuhandkonto eingezahlte!) Anzahlung vollstaendig zurueck.
Wird die Immobilie dann tatsaechlich vermietet, ist man gut beraten sich strikt an alle US-, Staats-, County- und City-Regelungen zu halten. Hier gelten fuer Auslaender haeufig andere Vorschriften als fuer US-Buerger. Denken Sie nicht einmal im Traum daran, am US-Fiskus vorbei zu manoeverieren. Ihre Immobilie im Sunshine-Staat Florida kann dann frueher oder spaeter zu einem Alptraum werden.
Eine rechtzeitige professionelle Beratung kann ein moegliches Desaster verhindern. Bei richtiger, kreativer (und natuerlich rechtmaessiger!) Strukturierung Ihres USA-Besitzes zahlen Sie moeglicherweise nicht einen Cent an "Oncle Sam", wie Vater Staat in den USA genannt wird.
Zarin Gurwicz-Dharsi
Der Autor ist Gesellschafter/Realtor Associate der Resort Immobilien Realty Corp. in Naples/Florida und Immobilienmakler mit Lizenz des Staates Florida.
Der Artikel ist in folgenden Magazinen erschienen: Hallo Florida, Immobilien Aktuell und WILLKOMMEN in Suewest Florida. Copyright 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Resort Immobilien Realty Corp.